Immobilienpreise ziehen stark an

In Leipzig und Dresden sind die Immobilienpreise am stärksten angezogen, hier zahlen Interessenten durchschnittlich 3.257 Euro/m² beziehungsweise 3.382 Euro/m². Unerwartet ist auch Bochum in dieser Liste vertreten, obwohl die Stadt im sogenannten Ruhrpott sonst nicht unbedingt zu den beliebtesten Städten deutschlandweit gehört. Wer hier eine Immobilie kauft, muss durchschnittlich 2.221 Euro/m² zahlen. Diese drei Städte verzeichnen damit einen Preisanstieg zwischen 12,3 und 17,2 Prozent.

Spitzenreiter ist nach wie vor München, denn hier müssen Interessen mit 9.454 Euro/m² am tiefsten in die Tasche greifen. Weitere Spitzenreiter sind Frankfurt a.M. (7.045,03 Euro/m²), Hamburg (6584,51 Euro/m²), Stuttgart (5.784,93 Euro/m²), Berlin (5.401,25 Euro/m²) und Köln (4.777,01 Euro/m²).

Mieten steigen nicht so stark wie die Immobilienpreise

Die Mieten in den 20 größten und meistens auch beliebtesten Städten bewegen sich dagegen weiterhin auf einem stabilen Niveau. Frankfurt a.M (17,03 Euro/m²), Hannover (10,44 Euro/m²) und Bonn (11,72 Euro/m²) sind die Städte, in denen der Mietspiegel am stärksten nach oben gegangen ist, auch zumindest Bonn und Hannover im Bundesdurchschnitt sicherlich nicht zu den Spitzenreitern gehören. Mit (20,69 Euro/m²) führt München auch bei den Mietpreisen die Liste der teuersten Städte an. Weitere nachfragte Städte sind Stuttgart (16,23 Euro/m²), Köln (13,18 Euro/m²), Hamburg (13,48 Euro/m²), Berlin (12,67 Euro/m²) und Düsseldorf (12,33 Euro/m²)

Zu Beginn der Corona-Krise waren Ökonomen davon ausgegangen, dass sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt entspannen würde. Wenn sich die Krise über mehrere Monate hinziehe, werde diese Entwicklung vermutlich einen weiteren Anstieg der Miet- und Immobilienpreise dämpfen, so die allgemeine Aussage. Verantwortliche Politiker wie Wirtschaftsökonomen standen jedoch vor einer nie zuvor dagewesenen Krise und trafen so manche Aussagen und Entscheidungen, die sich hinterher als unzutreffend herausstellen sollten. So waren Wirtschaftsökonomen von einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt ausgegangen, wenn die Menschen über eine längere Zeit in ihrem Alltagsleben stark eingeschränkt sein würden. Die Wohnungs- und Immobilienanzeigen waren um ungefähr 40 Prozent eingebrochen und schienen diese Annahmen damit zu bestätigen.

Nach gut einem halben Jahr hat Deutschland jedoch gelernt, mit dem neuartigen Virus so gut wie möglich zu leben, auch wenn die Wirtschaft und damit das Einkommen vieler Arbeitnehmer noch lange nicht wieder so hoch ist wie vor der Krise. Angesicht weiterhin günstiger Bauzinsen ist Immobilien- und Wohnungseigentum weiterhin stark gefragt. Deutlich sinkende Preise in beiden Bereichen sind daher vorerst nicht zu erwarten.

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Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt bricht ein

Eine Recherche über Google macht die Auswirkungen der Coronakrise auf den Immobilienmarkt schnell sichtbar. Wer die Suchbegriffe „Wohnung mieten“ oder „Wohnung kaufen“ eingibt, erhält deutlich weniger Suchergebnisse als vor der Krise, als sich diese Anfragen laut Immobilienexperte Voigtländer auf kontinuierlich steigendem Niveau befanden. Vor Ausbruch der Coronakrise verzeichneten die Städte hohe Zuwanderungsraten. Von einer gut laufenden Wirtschaft profitierten auch die Arbeitnehmer mit steigenden Einkommen. Viele Menschen konnten es sich leisten, hohe Mieten zu zahlen. Parallel zu der gut laufenden Wirtschaft und den Einkommenszuwächsen sind die Mieten aufgrund der hohen Nachfrage regelmäßig gestiegen. Voigtländer weist darauf hin, dass die Zuwanderung internationaler Fachkräfte ausbleibt und manches hier bereits ansässiges Fachpersonal wieder in die Heimat zurückgeht.

Ein Problem ist das Coronavirus für alle, die ihre Immobilie selbst nutzen beziehungsweise vermieten. Für selbstgenutzte Immobilien stellt sich die Frage, ob die Eigentümer weiterhin in der Lage sind, die Raten an die Bank zu zahlen. Die Bundesregierung hat auch in diesem Bereich einen Rettungsschirm gespannt, um eine Stundung der Ratenzahlungen bei den Banken zu erreichen. Vermieter können aufgrund ausbleibender oder geringerer Mietzahlungen echte Probleme bekommen. Bleibt die Miete aus, ist die Finanzierung der Immobilie ernsthaft gefährdet. Aufgrund dieser ungewissen Zukunftsaussichten rechnet Immobilienexperte Voigtländer mit der Rückstellung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Immobilie kaufen oder verkaufen?

Vermieter mit einem entsprechenden finanziellen Polster haben bereits vor der gesetzlichen Regelung die Stundung von Mietzahlungen auf eigene Initiative angeboten. Laut Voigtländer sortiert sich der Markt derzeit. Angesichts dieser Situation rät er weder zum Kauf noch zum sofortigen Verkauf einer Immobilie. Es komme halt auch immer auf die persönlichen Voraussetzungen an. Für Menschen mit einem sicheren Einkommen falle diese Entscheidung sicherlich leichter als für Menschen, die nicht genau wüssten, wie es in unmittelbarer Zukunft weitergeht.

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Gesetzliche Nutzungsdauer von Immobilien

Allgemein geht der Gesetzgeber von einer Nutzungsdauer von 40 bis 50 Jahren aus, für die ein Abschreibungssatz in Höhe von 2 Prozent vorgesehen ist. Immobilienbesitzer, die eine schnellere Abschreibungsdauer mit höheren Abschreibungssätzen beim Finanzamt geltend machen, müssen ein entsprechendes Gutachten vorlegen, denn die Voraussetzungen für diese Steuervergünstigung sind streng. Die Hausbesitzer stehen in der Beweispflicht und müssen dem Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer der entsprechenden Immobilie zweifelsfrei darlegen.

Gutachten nach der Sachwertrichtlinie oder Bausubstanzgutachten?

Laut einem Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf (3 K 3307/16 F) sind die Anforderungen an die Beweispflicht mit einem Sachverständigengutachten erfüllt. Allerdings wird nicht ausgeführt, wie genau dieses Gutachten auszusehen hat. In diesem Fall hatte eine Hauseigentümerin eine kürzere Nutzungsdauer als die vom Gesetz festgelegte für ihre vermietete Immobilie beim Finanzamt geltend gemacht. Der Gutachter legte seiner Beurteilung hinsichtlich der Nutzungsdauer die sogenannte Sachwertrichtlinie zugrunde, was dem Finanzamt jedoch nicht ausreichte. Dieses forderte ein Bausubstanzgutachten. Die Hauseigentümerin wehrte sich gegen den ablehnenden Bescheid vor dem Finanzgericht Düsseldorf. Die Richter stellten sich auf die Seite der Klägerin und führten aus, ein Sachverständigengutachten auf der Grundlage der Sachwertrichtlinie sei ausreichend, um eine entsprechend verkürzte Nutzungsdauer beweissicher festzustellen. Die beklagte Finanzbehörde ist gegen das Urteil vor dem Bundesgerichtshof in Revision (IX R 25/19) gegangen, so dass ein rechtskräftiges Urteil derzeit noch aussteht.

Rechtssichere Immobilienbewertungen erhalten Hauseigentümer im Bausachverständigen Büro Stefan Opt-Eynde. Kurzgutachten, Marktwertgutachen, Verkehrswertgutachten und Mietwertgutachten ermitteln den Wert einer Immobilie, während eventuell vorhandene Schäden, Feuchtigkeit und Baumängel durch eine Begutachtung und einer entsprechenden Beweissicherung feststellt und dokumentiert werden.

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Besteht eine gesetzliche Heizpflicht?

Was für die meisten Menschen kaum vorstellbar ist, ist jedoch Realität: Jeder fünfte Mieter heizt überhaupt nicht, die Heizung bleibt also komplett aus. Die meisten Mietverträge sehen jedoch eine Mindesttemperatur über die Wintermonate vor, obwohl es keine gesetzliche Verpflichtung für Mieter gibt, die Räume zu heizen. Allerdings besteht eine Obhutpflicht, die besagt, dass Mieter das angemietete Objekt in einem angemessenen Zustand zu halten haben. Räume, die über die kalte Jahreszeit konsequent nicht geheizt werden, kühlen aus. An den ausgekühlten Wänden setzt sich Feuchtigkeit ab, ein idealer Nährboden für Schimmelpilze und Stockflecken.

Feuchtigkeit in den Räumen lässt sich alleine aufgrund der täglichen Nutzung nicht vermeiden, denn diese entsteht durch die Atemluft sowie durch die Benutzung von Küche und Bad. Schimmelpilz greift die Bausubstanz zwar erst nach einiger Zeit an, dennoch schränkt er die Lebensqualität ein, da Pilzsporen gesundheitsgefährdend sein können. Ferner sind von Schimmelpilz befallene Wände auch nicht besonders schön anzusehen.

Rohrbrüche durch eingefrorenes Wasser  und eingefrorene Rohre insgesamt  sind in unseren gemäßigten Breitengraden allerdings eher selten. Bis es dazu kommt, müssen die Winter ausgesprochen kalt und hart sein. Es ist anzunehmen, dass in dieser Situation selbst der härteste „Nichtheizer“ das Thermostat aufdreht.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass für Mieter zwar keine gesetzliche Pflicht besteht, die Räumlichkeiten zu heizen. Die Obhutpflicht verlangt jedoch, das Mietobjekt in einem pfleglichen Zustand zu halten. Dazu gehört auch das Heizen im Winter, um Schimmelbefall und Stockflecken zu vermeiden.

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Unter fünf Grad Celsius laufen Sie Gefahr, dass die wasserlöslichen und wassergebundenen Baustoffe wie Beton, Mörtel oder auch Kleber ihre Eigenschaften verlieren und sich unter dem Einfluss der Temperatur verändern.

Als größtes Problem bei einem Hausbau über den Winter hat sich in den letzten Jahren die Feuchtigkeitseinwirkung auf die Baustoffe herausgestellt. Jedem Material muss ausreichend Zeit gegeben werden, durchzutrocknen. Früher wurden Rohbauten über den Winter getrocknet, heutzutage zählt jeder Tag Bauzeit und damit ist ein durchtrocknen des Gebäudes oft nicht mehr ohne technische Hilfsmittel möglich. Wurde das Gebäude nicht richtig getrocknet, drohen Schimmelpilze das Haus unbewohnbar zu machen. Der Ausweg ist oft nur eine kostspielige Sanierung.
Achten Sie bei Ihrem Hausbau darauf, dass Architekten, Handwerker und Co. über das erforderliche Know-How in Bezug auf die Materialeigenschaften verfügen und Witterungsverhältnisse richtig einschätzen. Nehmen Sie im Zweifelsfall lieber einige Tage Verzug in Kauf, anstatt zu riskieren, dass sich Ihr Bau zu einem Desaster entwickelt.

Sollten Sie Fragen zum Thema Hausbau bei Frost haben oder bereits Mängel feststellen, wenden Sie sich gerne an uns. Wir unterstützen Sie bei der Baubegleitung und beraten Sie über eine Mängelbeseitigung bei bereits vorhandenen Schäden. Gemeinsam dokumentieren wir die Fehler und schützen Sie und Ihr Haus so vor dem Ruin. Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich mit Ihrem Anliegen.

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